Charakterystyka umowy przedwstępnej

Wokół umowy przedwstępnej narodziło się wiele kontrowersji sprawiających, że nie brakuje osób majonych problem z odpowiedzią na pytanie o to, jakie jest jej rzeczywiste znaczenie. Należy zatem pamiętać, że zaliczamy ją do prawa zobowiązaniowego, a jej definicja i warunki zawarcia znajdują się w Kodeksie Cywilnym. Najprostsza definicja tej formy porozumienia mówi o tym, że w umowie przedwstępnej jedna lub obie strony są zobowiązane do tego, aby zawrzeć oznaczoną umowę znaną jako umowa przyrzeczona. Umowa taka ma być więc zawarta w przyszłości, a strony umowy przedwstępnej umawiają się, że taki stan rzeczy będzie miał miejsce. Umowa przedwstępna sama w sobie nie rodzi zatem skutku rozporządzającego.

Jej podpisanie nie sprawia, że własność rzeczy, której dotyczy porozumienie, zostanie przeniesiona, choć strona sprzedająca zobowiązuje się, że sprzeda określoną rzecz za wskazaną przez siebie cenę, a strona kupująca deklaruje gotowość kupna takiego rozwiązania. Umowa przedwstępna powinna, w związku z tym, opisywać istotne warunki, na jakich ma się odbywać przyszła transakcja, a co za tym idzie, powinna zawierać informacje na temat przedmiotu porozumienia i stron, które je zawierają. Zaleca się także, aby zawierała konkretny termin podpisania umowy przyrzeczonej, choć w tym miejscu nie mamy do czynienia z wymogiem, który musi zostać spełniony bez względu na okoliczności. Osoby zawierające umowę przedwstępną nie mogą też zgadzać się na taką umowę przyrzeczoną, która nie będzie zgodna z prawem. Jeśli dojdzie do takiego działania, porozumienie z urzędu przestaje być ważne.

Ustawodawca zwykle nie narzuca stronom formy umowy, może być to więc zarówno akt notarialny, jak i umowa pisemna, a nawet porozumienie ustne. Te ostatnie jest zresztą stosowane coraz rzadziej, okazuje się bowiem, że trudno wówczas egzekwować porozumienie. Forma zawarcia umowy zaczyna mieć znaczenie przede wszystkim wówczas, gdy jedna ze stron, które ją podpisały, nie chce realizować jej postanowień. Jeśli mamy do czynienia z aktem notarialnym, strona poszkodowana może domagać się swoim praw, a w niektórych przypadkach może liczyć nawet na zawarcie umowy w formie zagwarantowanej w umowie przedwstępnej nawet, jeśli druga ze stron się temu sprzeciwia. Zwykła umowa pisemna również pozwala na walkę o odszkodowanie, tym razem jednak odnosi się ono jedynie do tych kosztów, które są ponoszone na rzecz zawarcia umowy, co stanowi spore ograniczenie.

Nie powinniśmy być zatem zaskoczeni tym, że wówczas, gdy mamy do czynienia z przeniesieniem własności tak nieruchomości, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, forma aktu notarialnego jest wymagana. Tu warto wspomnieć o jeszcze jednej kwestii, której istnienie może budzić pewne wątpliwości. Osoby zainteresowane zawarciem umowy przedwstępnej często mogą usłyszeć o tym, jak duże znaczenie ma określenie terminu, w jakim dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli nie ma takiego terminu, a przed upływem roku umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, umowa przedwstępna traci swoją wartość, a co za tym idzie – żadna ze stron nie może powoływać się na zawarte w niej zapisy, aby liczyć na jej realizację. Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby wspomniany termin doprecyzować później i wiele osób decyduje się właśnie na takie rozwiązanie. Jeśli jednak nie będziemy się z tym spieszyć, może okazać się, że wypracowana przez nas umowa szybko okaże się porozumieniem pozbawionym wartości. Co również ważne, rok upływa od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, a nie planowanego zawarcia umowy przyrzeczonej.